🏠வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி : அதிகமா…? பகல் கொள்ளையா?

அண்மையில் ஒரு யூ டியுப் வீடியோ பார்த்தேன். வீட்டுக்கடன் வட்டி குறித்து பேசப்பட்டிருந்தது. உதாரணமாக, ஒரு குறிப்பிட்டத் தொகையை, இன்ன வட்டியில் குறிப்பிட்ட ஆண்டுக்கு வீட்டுக் கடனாகப் பெற்றிருந்தால், அதற்கான வட்டியும், முதலும் சேர்த்து மொத்தமாக எவ்வளவு தொகை கட்டுவோம் என கணக்கிட்டு காட்டி… வட்டியாக மட்டும் இவ்வளவு கட்ட வேண்டியிருக்கும் என்று சொல்லி…. “அய்யோ… இவ்வளவு பணம் வட்டியா… வாங்கிய கடனைவிட கட்டற வட்டி அதிகமா இருக்கே…!?”. என அதிர்ச்சியை வெளியிட்டு… அதை குறைக்க யோசனை….வழி… என இன்னும் அந்த வீடியோ நீள்கிறது.

நாம் விஷயத்துக்கு வருவோம். இதைப் பதிவைப் படிக்கும் நபர்களில் வீட்டுக் கடன் பெற்றவர்கள் யாரும் இருந்து… இஎம்ஐ (EMI) என்ற பெயரில் மாதந்தோறும் அவர்கள் கட்டும் வட்டி குறித்து பின்னோக்கி நீங்கள் கணக்கிட்டு பார்த்திருந்தால்… நீங்களும் அந்த அதிர்ச்சியை உணர்ந்தவர் பட்டியலில் இடம்பெறக்கூடும். மறுப்பதற்கில்லை.

வங்கிகள் நிறைய வட்டி வாங்குகிறார்களோ என்ற வருத்தம் இருக்கவும் வாய்ப்புகள் உண்டு. இப்படி சொல்லி, புலம்பிய பலரை, நானே நேரில் பார்த்திருக்கிறேன். ஆனால் அவர்கள் வருந்துவது, புறத்தோற்றத்தை மட்டுமே நம்பி! உண்மையை நம்பியல்ல. இந்த தோற்றம் நிஜத்தின் ஒரு பாதிதான். மறுபாதியையும்.. அதாவது மறுபக்கத்தையும் பார்த்தால்தான், நமக்கு இதில் உள்ள தோற்றப் பிழை புரியும். அதைப் பற்றி பலர் பேசுவதில்லை. பேசுவது என்ன…. கடன் வாங்குவோரில் பெரும்பான்மையானவர் அதை உணர்வதேயில்லை என்றுதான் நினைக்கிறேன். 

அதற்காக, இதை அவர்களின் குற்றமாகவோ… குறையாகவோ சொல்லவில்லை. அது யதார்த்தம் இல்லை. என்னால் புரிந்து கொள்ள முடிகிறது. அதே நேரத்தில், வீட்டுக் கடன் வட்டி குறித்து இன்னும் கூடுதலாக அவர்களுக்குப் புரிய வைத்து… அந்த கடனை அடைத்தவர்களின் இன்றைய நிலை என்ன என்பதை விளக்கமாகச் சொல்லி புரிய வைத்தால்…. இந்தக் கடனைச் சுமந்த பளுவின் வலியை மறந்து மகிழ்வார்கள்… இன்னும் சிறப்பாக உணர்வார்கள் என நினைக்கிறேன். 

புரிதலுக்காக, ஒரு உதாரணத்தை எடுத்துக் கொள்வோம். ஒருவர் ₹20,00,000/-வீட்டுக் கடன் பெறுகிறார் என வைத்துக் கொள்வோம். அந்தக் கடன்தொகைக்கு…. ஆண்டுக்கு 8 சதவீதம் வட்டி…. 20 ஆண்டில் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதாக இருந்தால்… அவரது மாதாந்திர கடன் தவணைத் தொகை எவ்வளவு இருக்கும்?.

இணையத்தில் உள்ள, குறிப்பிட்ட ஒரு வங்கியின் கால்குலேட்டர் கணக்குப்படி மாதந்தோறும் ₹16,730/- மற்ற வகையில் கணக்கிட்டாலும் மிகப் பெரிய வேறுபாடு இருக்காது. அதிக பட்சம் ₹17,000/-இருக்கலாம். கால்குலேட்டர் போட்டக் கணக்குப்படி, இதை 20 ஆண்டுகளுக்கு… அதாவது 240 மாதங்களுக்கு தொடர்ந்து அவர் செலுத்தி வந்தால், அவர் செலுத்தும் மொத்தத் தொகை ₹40,15,000/- வாங்கிய கடன் தொகை ₹20 லட்சத்தைக் கழித்துவிட்டால், அவர் வட்டியாக மட்டும் செலுத்திய தொகை ₹20,15,000/- அதாவது, 20 லட்சம் கடனுக்கு வட்டியாக மட்டும் கட்டும் தொகை 20 லட்சத்துக்கு மேல். பலரது புரியாத புலம்பலுக்கு இதுதான் காரணம். 

இதைச் சரியாகப் புரிந்துகொள்ள ஒரு சின்ன முயற்சி. ஒரு தலைகீழ் முயற்சி என்றும் சொல்லலாம். அதாவது, நாம் வங்கியில் வாங்கும் கடன்தொகை ₹20,00,000/-க்கு பதிலாக…. நம்மிடம் கையிருப்பாக ₹20,00,000/-இருப்பதாகக் கற்பனை செய்து கொள்வோம். அந்தப் பணத்தை வங்கியில் ஒரு வைப்பு நிதி (Fixed Deposit)-ஆக போட்டு வைப்பதாக இருந்தால், அதற்கு அந்த வங்கி வட்டி தரும். அதை மாதாந்திர வட்டியாக பெற்றுக் கொள்வதாக வைத்துக் கொண்டால்….. நமக்கு எவ்வளவு தொகை கிடைக்கும்? 

இப்போது இந்த சோதனை முயற்சி உங்களுக்கு புரிந்திருக்கும் என நம்புகிறேன். அதாவது, நாம் 20 லட்சம் வங்கியில் கடன் வாங்குவதற்கு பதில், அதே வங்கியில் 20

லட்சம் டெப்பாசிட் போட்டு வைத்தால், அந்த வங்கி நமக்கு எவ்வளவு தொகையை வட்டியாக கொடுத்திருக்கும்? அதே தலைகீழ் கணக்குதான். ஆனால், என்ன…. ஒரு சின்ன நெருடல்… இன்றைய நிலையில் நான் அறிந்து இந்தியாவில் எந்த வங்கியும் 20 ஆண்டு காலத்துக்கு வைப்பு நிதி என டெப்பாசிட்டை இப்போது பெறுவதில்லை. அதோடு 8 சதவீத வட்டி என்பதும் இன்றைய சூழலுக்கு, நம்பகமான வங்கிகளில் சற்றே அதிகம். ஒரு அதீத யதார்த்த நிலை. ஆனால். இதை ஒரு ஒப்பீட்டுக்குத்தானே முயல்கிறோம். 

இதையும் முன்போலவே இணையத்தில் உள்ள ஒரு கால்குலேட்டரில் கணக்கிட்டால், நமது டெப்பாசிட் 20 லட்ச ரூபாய்க்கு, ஆண்டுக்கு 8% வட்டியை கணக்கிட்டு, மாதந்தோறும் வட்டி தருவதாக இருந்தால், அந்த வங்கியால் ₹13,739/-தர முடியும் என்கிறது அந்த கால்குலேட்டர். இப்போது மேற்கண்ட மாத வட்டித் தொகை இரண்டையும் ஒப்பிடுங்கள்.நீங்கள் டெப்பாசிட் போட்டால், வங்கி உங்களுக்கு மாதந்தோறும் ₹13,739/-தரும். அதுவே, நீங்கள் வங்கியிடம் கடன் வாங்கினால் அதற்கு நீங்கள் கட்ட வேண்டிய தொகை ₹16,730/- இரண்டுக்கும் 3000/-ரூபாய் வேறுபாடு. அதாவது, நீங்கள் கடன் வாங்கினால் மாதம் 3 ஆயிரம் அதிகம் செலுத்த வேண்டும். அது போல 20 ஆண்டுகள் செலுத்த வேண்டும். அப்படியானால் வங்கி நம்மிடம் அதிக வட்டிதானே பெறுகிறது என்ற வாதத்தை இப்போது நீங்கள் முன்வைக்கலாம். மேம்போக்காக பார்க்கப் போனால் அந்த வாதம் சரி. அல்லது, சரிபோலத்தான் தோன்றும். ஆனால், உண்மையும்… யதார்த்தமும் சொல்வது வேறு. அதை விரிவாகப் பார்க்கலாம். 

நீங்கள் 20 லட்சம் டெப்பாசிட் போட்டால், 20 ஆண்டு முடிவில்… உங்களுக்கு வங்கி திருப்பித் தருவது – ஆரம்ப டெப்பாசிட்டான 20 லட்ச ரூபாய் மட்டுமே. ஆனால், 20 ஆண்டு முடிவில் வங்கி உங்களுக்குத் திருப்பித் தருவது வில்லங்கம் அற்ற உங்கள் வீட்டின் உரிமையை! அந்த வீட்டிற்கான மதிப்பு, இந்த 20 ஆண்டுகள் கழித்து எவ்வளவு என கணக்கிட்டால், அது கட்டாயம் அதே 20 லட்சமாக இருக்காது என்பதை ஒப்புக் கொள்வீர்கள் என நம்புகிறேன். 20 லட்சத்தைவிட ஒருசில மடங்குகளாவது… குறைந்தது இன்னொரு மடங்காவது அதிகமிருக்கும். ஒருவேளை உங்களது சொத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் ஒரு பகுதியாக இருக்கும் பட்சத்தில் வேண்டுமானால், அதன் சந்தை மதிப்பு 20 ஆண்டுகளில் பெரிய முன்னேற்றம் அடையாமல் இருந்திருக்கலாம். ஆனால், அதுவும் கூட கட்டாயமாக 20 லட்சத்தைவிட சிறிய அளவிலாவது கூடுதலாக இருக்கும் – குடியிருப்பு சரியான பராமரிப்பு, கண்காணிப்பு போன்றவற்றுக்கு உட்பட்டு இருந்திருந்தால்! கடனில் வாங்கிய சொத்து தனி வீடாக இருக்கும் பட்சத்தில் அதன் இன்றைய மதிப்பு கட்டாயமாக உங்களை புன்முறுவல் பூக்க வைக்கும் வாய்ப்புகள்தான் மிக அதிகம். 

இதற்கு மாறாக, நான் சொல்வது உங்களை கோபமூட்டினால், நீங்கள் என்னை முறைத்துப் பார்க்கும் நிலைதான் யதார்த்தம் என்றால்…. பிரச்னை வேறு எங்கே….. இந்த பிரச்னைக்கு வேறு காரணிகளால் இருக்கும் என்றே தோன்றுகிறது. எனவே, கடனில் நீங்கள் வாங்கிய சொத்தின் இன்றைய கூடுதல் மதிப்புக்கு விதையாகத்தான், நீங்கள் மாதம் தோறும் கூடுதலாகச் செலுத்தி வந்த ₹3000/- எனச் சொல்லலாம். ஆனால், இது மட்டுமே அல்ல. இன்னும் இருக்கிறது. 20 லட்சம் வீட்டுக்கடன் வாங்கி, நீங்கள் கட்டிய வீடோ… வாங்கிய வீடோ… அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்போ…. அதில் கடந்த 20 ஆண்டுகளாக நீங்கள் குடியிருந்திருப்பீர்கள்தானே! அப்போது அந்த வீட்டுக்கு என, நீங்கள் வாடகை எதையும் செலுத்தியிருக்க மாட்டீர்கள். 20 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு அந்த வீட்டிற்கான வாடகை எவ்வளவு இருந்திருக்கும். இந்த வாடகை தொகையை செலுத்தாமல் கடந்த 20 ஆண்டுகளும் நீங்கள் அந்த வீட்டில் குடியிருந்ததால் உங்களுக்கு மிச்சமான தொகை, கட்டாயமாக மாதம் 3 ஆயிரம் அல்லது அதைவிட கூடுதலாக இருக்கும்தானே… அதையும் கணக்கில் கொண்டு பார்த்தால், நாம் கூடுதல் வட்டியாக செலுத்திய தொகை என்பது, இந்த வீட்டுக்கு மாறாக வெளியில் குடியிருந்தால் செலுத்தியிருக்க வேண்டிய வாடகைத் தொகை. அதையே இங்கு வட்டியாகச் செலுத்தி வாடகை இல்லாமல் குடியிருந்த வகையில் நமக்கு நஷ்டம் இல்லை என்பதை ஒப்புக் கொள்வீர்கள் என நம்புகிறோம். அல்லது நீங்கள் வேறு வீட்டில் குடியிருப்பவராக இருந்தால், இந்த வீட்டை வாடகைக்கு விட்டிருப்பீர்கள். அதன்மூலம் மாதந்தோறும் ஒரு தொகையை வருமானமாக பெற்றிருப்பீர்கள். அந்த தொகையைச் சேர்த்துதான் மாத தவணையாக 3000 கூடுதலாக கட்டி வந்தீர்கள் என புரிந்து கொள்ளலாம். 

எனவே, வீட்டின் ஒட்டுமொத்த மதிப்பு உயர்வு, மாதந்தோறும் கிடைக்கும் வாடகை வருவாய் என இரண்டும் சேர்த்து பார்க்கும்போது வீட்டுக் கடன் வட்டியினால் நமக்கு இழப்பு இல்லை என்பது குறைந்தபட்ச உத்தரவாதம். கூடுதலாக கிடைக்கும் மதிப்பு என்பதெல்லாம் இடைப்பட்ட காலங்களில் மாத தவணையைச் சரியாக செலுத்த நீங்கள் சந்தித்த சவால்கள்… மனப் போராட்டங்கள்… உள்ளிட்ட மற்ற முயற்சிகளுக்கு கிடைத்த கூடுதல் பலன் என்று புரிந்து கொள்ளலாம். இந்தப் பதிவில் உதாரணத்துக்காக 20 லட்சம் கடன் 8% வட்டியில், 20 ஆண்டுகளில் திருப்பிச் செலுத்தும் நிலையைப் பார்த்தோம். இதில் ஒருவேளை தவணைக் காலம் அதிகரித்தால் நீங்கள் செலுத்தும் வட்டி இன்னும் கொஞ்சம் கூடுதாலகவும் இருக்கலாம். அதேபோல ஆண்டு வட்டி விகிதத்தில் மாறுபட்டிருந்தாலும், மேற்சொன்ன வகையில் சின்ன வேறுபாடு தெரியலாம். ஆனால், மிக மிக அரிதான சூழலில் வேண்டுமானால், அந்த சொத்து அமைந்துள்ள இடம் உள்ளிட்ட மற்ற புற காரணிகளால், நமது இந்த வாதமும், கணக்குகளும் வலு குறைந்ததாக தோன்றும். ஆனால், மிகப் பெரும்பான்மையான இடங்களில் இந்த வாதம் பொருந்தும் என்றே நம்புகிறேன்.

தனிப்பட்ட யாரேனும் ஒருவருக்கு மேற்கண்ட நமது கணக்குகள்படி, சொத்து மதிப்பும் உயரவில்லை; வட்டியும் மிக அதிகமாக கட்ட வேண்டிய நிலை உள்ளது. மொத்தத்தில் வீட்டுக் கடன் வட்டி என்பதால் எனக்கு பெருத்த நஷ்டம் என யாரும் என கருதினால், அந்த நண்பர்கள் தயவு கூர்ந்து அது குறித்த விவரங்களைப் பகிர்ந்து கொள்வது – புதிய புரிதலுக்கும் ஆய்வுக்கும் இடமளிக்கும் என்பதால் தயங்காமல் தொடர்பு கொள்ளும்படியும், விவரங்களைப் பகிர்ந்து கொள்ளும்படியும் கேட்டுக் கொள்கிறேன்.

ஒருவேளை வீடோ…. அடுக்குமாடி குடியிருப்போ…! அதற்கு நீங்கள் கொடுத்த முழு விலையைவிட குறைவான…. ஒரு பகுதி தொகையை மட்டுமே வீட்டுக் கடனாக பெற்றவர்களுக்கு வேண்டுமானால், மேற்கண்ட ஒப்பீடு அப்படியே ஏற்புடையதாகவும், புரிந்து கொள்ள ஏற்றதாகவும் இல்லாமல் போகலாம். ஆனால், அவர்களுக்கும் கூட இந்த வாதத்தில் உள்ள நிஜம் ஏற்புடையதாக இருக்கும் என நம்புகிறேன்.சரி…. இப்படி வாதிடுவதன் மூலம் நான் வங்கிகளுக்கு வக்காலத்து வாங்குவதாக யாராவது நினைத்தால்…. ஸாரி…. அப்படியில்லை. உண்மை வேறு. எனது முயற்சி அதுவல்ல; வங்கிக்கு செலுத்தும் வீட்டுக் கடன் வட்டியை சிறிய அளவிலாவது குறைக்கும் முயற்சிகள் குறித்து அறிய விரும்பினால்…. அதற்கான தேடலில் நீங்கள் இருந்தால்… நானும் உங்கள் கட்சிதான். அதற்கு இன்னும் பல யோசனைகளும் கூட இருக்கின்றன.

சந்திரன், வேல்யூவர்