ஓய்வெடுக்கும் ‘ஜூம்டவுன்கள்’: அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிளவு!

அமெரிக்காவில், கோவிட்-19 பெருந்தொற்றுக்குப் பிறகு அதிகப் பிரபலமடைந்த ‘ஜூம்டவுன்கள்’ (Zoomtowns)—அதாவது, வீட்டில் இருந்தே வேலை செய்பவர்கள் (Remote Workers) மலிவான விலையிலும், நல்ல காலநிலையிலும் வாழத் தேர்ந்தெடுத்த நகரங்கள்—தற்போது தங்கள் பொலிவை இழந்து வருகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் ஆய்வு நிறுவனமான Parcl Labs வெளியிட்ட பிரத்யேக அறிக்கை, அமெரிக்காவின் வீட்டுக் கட்டுமான மற்றும் விற்பனைச் சந்தை இரண்டு வெவ்வேறு திசைகளில் பிரிந்து செல்வதைக் காட்டுகிறது.

1. சன் பெல்ட் சந்தையின் வீழ்ச்சி: விற்பனையாளர்கள் ஏன் ‘விரக்தி’ அடைகிறார்கள்?

அமெரிக்காவின் தென் பாதியில் (தெற்கு மற்றும் தென்மேற்குப் பகுதிகள்) அமைந்துள்ள ‘சன் பெல்ட்’ (Sun Belt) எனப்படும் நகரங்களில் உள்ள வீட்டு விற்பனையாளர்கள்தான் மிகவும் ‘விரக்தியில்’ (most desperate) உள்ளனர் என்று அறிக்கை கூறுகிறது.

• ஜூம்டவுன்களின் வீழ்ச்சி: பெருந்தொற்றுக் காலத்தில், மியாமி, ஆஸ்டின், ஃபீனிக்ஸ் போன்ற சன் பெல்ட் நகரங்களில் குறைந்த அடர்த்தி, வெயில் நிறைந்த காலநிலை மற்றும் குறைந்த வாழ்க்கைச் செலவு போன்ற காரணங்களால் மக்கள் பெருமளவில் குடியேறினர். இது விலைகளை வானுயர உயர்த்தியது.
• வட்டி வீத உயர்வு: ஃபெடரல் வங்கியின் வட்டி வீத உயர்வு, வீட்டின் விலை மற்றும் அடமானச் செலவை (Mortgage Cost) கடுமையாக அதிகரித்துள்ளது. இதனால், சன் பெல்ட் பகுதிகளில் உள்ள அதிக விலையுள்ள வீடுகளை வாங்க மக்கள் தயங்குகின்றனர் அல்லது அவர்களால் வாங்க முடியவில்லை.
• விற்பனையாளர்களின் நெருக்கடி: வீடுகள் அதிக நாட்களுக்கு விற்கப்படாமல் இருப்பதால், பல விற்பனையாளர்கள் விலையைக் குறைக்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர். இந்தக் கட்டாயமே அவர்களை “விரக்தி அடைந்தவர்கள்” என்று அறிக்கை சுட்டிக்காட்டக் காரணம். இந்த நெருக்கடி, சன் பெல்ட் பகுதிகளின் ஜூம்டவுன் அடையாளத்தின் முடிவைக் குறிக்கிறது.

2. பிளவுபட்ட சந்தை: வடக்கு மற்றும் கிழக்கின் ஸ்திரத்தன்மை

அதே சமயம், அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் மற்றொரு பகுதி—வடகிழக்கு மற்றும் மிட்வெஸ்ட் (Midwest) பகுதிகள்—வலுவாக உள்ளன.

3. ‘நகராத அமெரிக்கர்கள்’ (Americans Just Aren’t Moving)

இந்தச் சந்தை பிளவுக்குப் பின்னணியில் இருக்கும் மிக முக்கியமான பொருளாதார நிகழ்வு, ‘மக்கள் ஓரிடத்திலிருந்து மற்றோர் இடத்திற்கு நகர்வது குறைந்துவிட்டது’ என்பதாகும்.

• அடமானப் பிணைப்பு (Rate Lock-In Effect): பெருந்தொற்றுக்குப் பிறகு பலர் தங்கள் வீடுகளை வாங்கியபோது, அடமான வட்டி விகிதம் (Mortgage Rate) மிகக் குறைவாக (சுமார் 3% முதல் 4% வரை) இருந்தது.
• இன்றைய சூழல்: இன்று புதிய அடமானம் பெறும்போது வட்டி விகிதம் சுமார் 7% அல்லது அதற்கும் அதிகமாக உள்ளது.
• சிக்கல்: ஒரு பழைய வீட்டை விற்று, அதிக வட்டி விகிதத்தில் புதிய அடமானம் பெறுவது என்பது மாதாந்திரக் கட்டணத்தை இரண்டு மடங்காக அதிகரிக்கும். இதனால், ஏற்கனவே குறைந்த வட்டி விகிதத்தில் அடமானம் வைத்திருப்பவர்கள் தங்கள் வீட்டிலேயே தொடர்ந்து இருக்க முடிவு செய்கின்றனர். இது புதிய வீடுகள் வாங்குதல் மற்றும் விற்பனைச் செயல்பாட்டைக் குறைத்துவிட்டது.

இந்த நிலை, வீட்டுக் கட்டுமானச் சந்தையில் ஸ்திரமின்மையை உருவாக்குகிறது. ஏனெனில், புதிய வீடுகள் விற்பனைக்கு வரவில்லை என்றால், வாங்குபவர்கள் தேர்வு செய்யச் சந்தையில் போதிய வீடுகள் இருக்காது. இதனால், மிட்வெஸ்ட் மற்றும் வடகிழக்கு போன்ற பகுதிகளில் வீடுகளுக்கான தேவை இன்னும் வலுவாகவே நீடிக்கிறது.

சுருக்கமாக, அதிக வட்டி விகிதங்களின் சுமை அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை இரண்டாகப் பிளந்துவிட்டது. ஒருபுறம், சன் பெல்டின் ஜூம்டவுன்களில் விலைகள் சரியத் தொடங்கியுள்ளன; மறுபுறம், மலிவான மிட்வெஸ்ட் மற்றும் வடகிழக்கில், மக்கள் நகராமல் இருப்பதால், விநியோகக் குறைபாடு சந்தையைச் சூடாக வைத்துள்ளது.